NP3 Fastigheter

Januari - juni

• Hyresintäkterna ökade med 19 % till 888 mkr (746).
• Driftöverskottet ökade med 21 % till 642 mkr (529).
• Förvaltningsresultatet minskade med 5 % till 363 mkr (382). Förvaltningsresultatet per stamaktie minskade med 9 % till 5,75 kr (6,32).
• Värdeförändringar på fastigheter uppgick till -241 mkr (420).
• Periodens resultat efter skatt uppgick till 39 mkr (963) vilket motsvarar -0,02 kr/stamaktie (16,94).
• Periodens nettoinvesteringar uppgick till 461 mkr (1 617) varav 298 mkr (1 207) avsåg förvärv av fastigheter och -17 mkr (159) avsåg investeringar i intresseföretag och joint venture.
• Periodens investeringar i befintliga fastigheter och nybyggnation uppgick till 180 mkr (328).

April - juni

• Hyresintäkterna ökade med 16 % till 443 mkr (382).
• Driftöverskottet ökade med 18 % till 338 mkr (287).
• Förvaltningsresultatet minskade med 7 % till 195 mkr (209). Förvaltningsresultatet per stamaktie minskade med 12 % till 3,06 kr (3,49).
• Värdeförändringar på fastigheter uppgick till -176 mkr (291).
• Kvartalets resultat efter skatt uppgick till 36 mkr (526) vilket motsvarar 0,28 kr/stamaktie (9,27).
• Kvartalets nettoinvesteringar uppgick till 356 mkr (1 191) varav 298 mkr (970) avsåg förvärv av fastigheter och -17 mkr (131) avsåg investeringar i intresseföretag och joint venture.
• Kvartalets investeringar i befintliga fastigheter och nybyggnation uppgick till 75 mkr (162).

Vd Andreas Wahlén kommenterar

Kvartalets förvaltningsresultat uppgick till 195 miljoner kronor (209) och för halvåret till 363 miljoner kronor (382). Resultatet är en minskning med 7 respektive 5 procent i jämförelse med föregående år. Minskningen härleds till högre räntekostnader. Förvaltningsresultatet per stamaktie för halvåret uppgick till 5,75 (6,32) kronor, en minskning med 9 procent. Trots en fortsatt osäker och svårbedömd framtida konjunkturutveckling ser vi fortfarande en god efterfrågan på lokaler i alla våra affärsområden.

Vår prognos för förvaltningsresultatet 2023 visar på en minskning i jämförelse med föregående år med 6 procent till 740 miljoner kronor, till följd av en allt högre räntekurva. Det högre ränteläget syns även i periodens resultat där driftöverskottet, som för kvartalet och perioden är det historiskt högsta, ökade med 21 procent för halvåret men detta kompenserar inte fullt ut de ökade räntekostnaderna.

Liksom tidigare är vår långsiktiga och främsta prioritet att stärka förvaltningsresultatet per aktie med bibehållen eller lägre operationell och finansiell risk, vilket även är den riktning vi kommer att fortsätta styra bolaget i.

Vi har idag lägre skuldkvot och belåningsgrad i jämförelse med samtliga tidigare halvårsrapporter. Refinansieringsrisk i obligationsmarknaden täcks av vårt årliga kassaflöde om så krävs. Räntetäckningsgraden uppgår till 2,4 gånger och vårt mål är att den skall överstiga 2 gånger på rullande tolv månader. Ser vi på NP3 idag skulle det krävas en tre månaders Stibor på cirka 5 procent under ett helår för att vi skall understiga vårt mål. Ser vi ett år framåt finns återigen goda möjligheter till ökat förvaltningsresultat givet att intäkterna är kopplade till inflationen och att ränteuppgången stabiliseras.

Värdering
Värderingsyielden för vårt fastighetsbestånd gick under kvartalet upp med 17 bps till 6,95 procent, vilket delvis motverkades värdemässigt av att inflationsantagandet för 2023 justerades upp från 5 till 6 procent. Sammantaget har detta resulterat i att fastigheternas värdeförändring under kvartalet summeras till minus 176 miljoner kronor. Vår värderingsyield gör att vi har en fortsatt positiv yield spread (skillnad mellan värderingsyield och snittränta) jämfört med vår genomsnittliga räntenivå. Detta visar att NP3 har en långsiktig affärsmodell som är hållbar i dessa tider, även om lönsamheten inte är lika hög som föregående år.

Under kvartalet har vi genomfört fyra förvärv på 298 miljoner kronor med fortsatt positiv yield spread. Det största förvärvet avser resterande andelar i det tidigare joint venture bolaget Malabo i Västerås. Bakgrunden till förvärvet är att NP3 etablerat en egen organisation i Västerås, vilket minskat incitamentet till samarbetet. Segmentet Mellansverige har därför ökat, vilket är något vi eftersträvar för att vara en relevant lokal aktör.

En annan dimension relaterad till vår marknad och affärsmodell är skillnaden i kronor mellan nyproducerade lokaler och vårt marknadsvärde på 10 000 kronor per kvadratmeter. Denna skillnad är större än någonsin och ökar ytterligare, då byggpriserna står fortsatt stilla på höga nivåer och fastighetsvärdet, med stigande avkastningskrav, går ned. Som en del av detta ser jag stor potential i vår befintliga vakans och i våra förvärvade kommande vakanser under 2024/2025. Sammantaget ser jag vårt val att köpa vakans och kommande vakanser som en bra positionering, då vi fortsatt ser en långsiktigt positiv utveckling av industrin och industriomställningen i norra Sverige.

Konjunkturen
Hyresmarknaden är fortsatt god men det tar generellt sett längre tid att nå färdiga överenskommelser. Hyresnivåerna är fortsatt stabila och svagt uppåtgående i våra tecknade avtal. Nettouthyrningen, som kan ses som en indikator på efterfrågan, uppgick för kvartalet till plus 19 miljoner kronor. Nettouthyrningen är primärt driven av investeringar och uthyrningar med tillträde under 2024.

Vad en förändrad konjunktur innebär får vi se men den norrländska marknaden har historiskt varit stabil i såväl hög- som lågkonjunktur. Som jag skrivit i tidigare VD-ord tillkommer nya industriella satsningar i vår region varje kvartal, nu senast 13 miljarder kronor i en anodtillverkning i Torsboda, Timrå. Vår bedömning är att en tillräckligt stor del av planerade satsningar kommer att realiseras för att hyresmarknaden skall fortsätta utvecklas i positiv riktning.

Vi ser visserligen en fortsatt svårprognostiserad framtid, men jag ser NP3s förutsättningar som goda givet vår lokala närvaro och storlek. Vi är väl rustade för att på bästa möjliga sätt utnyttja den styrkan mot fortsatt långsiktig tillväxt och lönsamhet.