Catella

Fokus på tillväxt i en avvaktande marknad
Efter en lång period av stiltje på marknaden avslutades 2023 med en försiktigt optimistisk ton, med en inflation till synes under kontroll och stigande aktiemarknader drivet av förhoppningen om tidigare räntesänkningar än förväntat. Medan swapmarknaderna prissätter lägre räntor kan ökade geopolitiska risker ha påverkan på denna sköra optimism.

Inom europeiska fastigheter tror vi att merparten av prisjusteringar av tillgångar sannolikt ligger bakom oss. Dock så kan det inom vissa områden även fortsätta under den första delen av 2024. Även om transaktionsmarknaden förblev dämpad 2023, ökade bevisen på skillnader mellan ”prime"-tillgångar med starkt hållbarhetsfokus och övriga delar av fastighetsmarknaden. Denna trend är som mest uttalad inom kontorssegmentet, men kommer sannolikt att sprida sig till andra segment i takt med att hyresgästernas preferenser utvecklas. Industri- och logistikfastigheter har återhämtat sig snabbare i Europa än i andra regioner och drar nytta av en post-COVID trend relaterad till förändrad supply chain management. Inom bostadssegmentet finns det en strukturellt ökande klyfta mellan efterfrågan och utbud av prisvärda och hållbara bostäder i Europa. Med tanke på det redan låga utbudet, stabiliserade byggkostnader och bristen på – och stoppade - utvecklingsprojekt, erbjuder detta en intressant möjlighet för Catella. Vår styrka är baserad på lokal kompetens och projektledningskapacitet och utifrån detta kommer vi under året fortsätta att lansera nya produkter för att möta behoven i en förändrad marknad.

Även om vi räknar med att kapitalanskaffning kommer att förbli utmanande åtminstone under den första delen av 2024, bör ett förnyat fokus på fundamenta från investerare leda till ökat intresse för aktiv kapitalförvaltning, investeringsstrategier med högre avkastning, och möjligheter att förvärva motståndskraftiga tillgångar – saker som spelar till Catellas fördel.

2023 var, som nämnt, ett utmanande år för hela fastighetsbranschen och under det fjärde kvartalet uppgick transaktionsvolymerna i Europa till hälften jämfört med året innan – och hela 78% lägre än fjärde kvartalet 2021. Trots detta visade Catella ett positivt rörelseresultat för helåret, om än med en väsentlig minskning mot rekordåret 2022. De främsta orsakerna till minskningen var en avvaktande marknad och därmed avsevärt lägre rörliga intäkter. Den starkare kronan under det andra halvåret och det högre ränteläget påverkade dessutom nettoresultatet negativt.

Det förändrade marknadsklimatet ledde till anpassningar av organisationen under året, där vi sammantaget minskade antalet heltidsanställda med nästan 30 eller över 5% (justerat för förvärv och avyttringar). I de flesta fall gjordes neddragningar genom naturliga avgångar och rekryteringsstopp, men även genom omstruktureringsprogram som belastade årets resultat med närmare 10 mkr, och kvartalets resultat med 4 mkr. Med dessa nödvändiga beslut bakom oss står vi väl rustade för en än mer skalbar tillväxtsresa.
Samtidigt som vi anpassat organisationen har vi även gjort framåtriktade satsningar. Ett exempel är uppbyggnaden av en central kapitalresningsfunktion för att bättre nå ut till globala institutionella investerare.

Ytterligare tillväxt på en svagare marknad
Förvaltat kapital inom Investment Management ökade med 12 mdkr under året till 152 mdkr. Förvärvet av Aquila Group adderade ett viktigt komplement till vår affär i Frankrike och Europa, samt adderade en ny kapitalkälla med investeringar från privatpersoner. Den senaste fonden, Ûpeka, som lanserades under andra delen av året, har redan rest 20 miljoner euro varav hälften investerats 2023 i tillgångar med hög avkastning.

Kvartalets resultat uppgick till 19 mkr, förklarat av lägre variabla avgifter, kronans förstärkning mot euron, samt omstruktureringskostnader uppgående till 3 mkr. Affärsområdet visar fortsatt upp stark underliggande lönsamhet och långsiktig tillväxt, vilket alltid är vårt fokus.

I slutet av kvartalet slutfördes större transaktioner i Finland och Spanien, vilket vi ser som en viss ljusning på transaktionsmarknaden och visar på styrkan i vårt erbjudande.

Ett avvaktande år för egna investeringar
Efter kvartalets utgång ingick Principal Investments ett avtal om att sälja en logistikfastighet i Jönköping. Detta var den sista fastigheten i partnerskapet med Infrahubs och tillför 280 mkr i likviditet. Sedan start har samarbetet genererat 225 MSEK i resultat efter skatt för Catellas aktieägare, där merparten av tillgångarna såldes innan marknaden började falla.

Övriga utvecklingsprojekt utvecklas enligt plan om än i ett lugnare tempo. Vi börjar närma oss att få det sista kommersiella hyresavtalen på plats i fastigheten Kaktus i Köpenhamn och nu påbörjar vi arbetet med att aktivt marknadsföra detta unika objekt för försäljning.

Vid kvartalets utgång uppgick Principal Investments investeringar till ca 1,7 mdkr fördelat på 10 projekt i sex länder. Med en stark likviditet och priser som fortsatt varit under press så analyserar vi löpande nya investeringsmöjligheter som uppfyller våra avkastningskrav och som även kan leda till nya förvaltningsmandat.

Fortsatt svag transaktionsmarknad
Även om omsättningen inom affärsområdet Corporate Finance summerades till den högsta på åtta kvartal är vi fortfarande långt ifrån normaliserade nivåer. Under det fjärde kvartalet såg vi dock några ljusglimtar i form av en starkare position på de finska, franska och spanska marknaderna. Vi noterar också att behovet av avancerad kapitalrådgivning ökar och under kvartalet var vi rådgivare vid större komplexa transaktioner i Sverige och Danmark.

Framåtblick
Trots att vi ser en viss ljusning och en något mer aktiv marknad följt av fallande inflations- och ränteförväntningar planerar vi för ett fortsatt relativt lugnt första halvår 2024.
Med vår starka finansiella position, både i Catella och i våra fonder, arbetar vi kontinuerligt med att lansera nya produkter utifrån en förändrad marknad och återinvestera i långsiktigt värdeskapande, även under 2024.

Christoffer Abramson, vd och koncernchef
Stockholm, 2024-02-09

Catella presenterar bokslutskommunikén samt svarar på frågor, idag klockan 10.00. För att delta i konferensen, vänligen se 
https://ir.financialhearings.com/catella-q4-report-2023

För ytterligare information, vänligen kontakta:
Michel Fischier
CFO
08-463 33 86
michel.fischier@catella.se