Titania

Kvartalet juli–september 2024
• Nettoomsättningen uppgick till 18 454 tkr (16 819)
• Hyresintäkterna var 18 220 tkr (8 709)
• Driftnettot blev 12 988 tkr (7 109)
• Orealiserade värdeförändringar summerade till
279 626 tkr (35 786)
• Resultat före skatt uppgick till 257 321 tkr (11 990)
• Periodens resultat uppgick till 224 705 tkr (2 728)
• Resultat per aktie före och efter utspädning var 3,14 kr (0,04)

Perioden januari–september 2024
• Nettoomsättningen uppgick till 55 115 tkr (48 888)
• Hyresintäkterna var 52 926 tkr (25 280)
• Driftnettot blev 41 478 tkr (20 574)
• Orealiserade värdeförändringar summerade till
372 579 tkr (30 296)
• Resultat före skatt uppgick till 299 836 tkr (-52 333)
• Periodens resultat uppgick till 241 795 tkr (-64 453)
• Resultat per aktie före och efter utspädning var 3,38 kr (-0,90)
• Totalt antal förvaltade lägenheter uppgick vid periodens slut
till 526 (300)

VD HAR ORDET
2024 är snart till ända och med det är det tre år sedan Titania börsnoterades i december 2021. Det är därmed på sin plats att göra en summering av företagets utveckling sedan dess. Omvärldsfaktorerna har förändrats mycket under de gångna tre åren men vi har under hela perioden fortsatt att utöka verksamheten och behållit tron på att det vi gör är det affärsmässigt rätta i det långa loppet.

De tre senaste åren har präglats av omvälvande förändringar på global makronivå. För fastighetsbranschen generellt och bostadsutveckling specifikt samverkade en rad negativa förändringar till drastiska försämringar på nästan alla lönsamhetskopplade parametrar. En lång period av låg inflation och mycket låga, förutsägbara räntenivåer byttes till en period av kraftig inflation och snabba räntehöjningar. Kriget Ukraina adderade ytterligare till den globala oron och oförutsägbarheten förutom att skapa konkreta problem med fördyringar av byggmaterial och störda leveranskedjor. Många företag med fokus på bostadsutveckling satte med anledning av detta all expansion på paus redan tidigt 2022 och så har det fortsatt. Som resultat har vi under de senaste tre åren haft ett historisk lågt antal byggstarter relaterat till antal invånare. Förutom låg nivå på byggstarter, som syns tydligt i statistiken, så har även många detaljplaner satts på paus vilket kommer att påverka tillgången på byggbar mark under lång tid framöver.

Men trots alla makroekonomiska förändringar som har inträffat under tiden från att Titania börsnoterades så har inget grundläggande förändrats för vår långsiktiga affär med fokus på bostadsutveckling i Stockholmsregionen. Behovet av bostäder i regionen finns fortfarande kvar. Inflation och räntehöjningar försvagar köpkraft tillfälligt men förutsättningarna för ekonomisk tillväxt i regionen är långsiktigt starka. Med anledning av det har vi valt en annan väg än många andra företag under de gångna tre åren. Vi har fortsatt arbeta med kommuner för att få nya markanvisningar, vi har fortsatt driva de detaljplaner vi har och vi har fortsatta att byggstarta projekt. Som resultat av det har bolaget gått framåt och expanderat på alla sätt. Titania hade vid börsintroduktionen drygt 3 000 byggrätter för bostäder varav ett flertal befann sig i relativt tidiga skeden i planprocessen. 523 av byggrätterna i projektportföljen hade vunnit laga kraft för 3 år sedan. Idag har byggrättsportföljen växt till drygt 5000 byggrätter varav 1695 har vunnit laga kraft.
Vid börsintroduktionen ägde Titania 246 färdigställda bostäder och hade 0 bostäder i pågående produktion. Idag äger Titania 526 färdigställda bostäder och har 397 bostäder i pågående produktion. Avspeglande bolagets expansion har Titania idag en balansomslutning som är över 1,1 miljard kr, drygt 60 %, högre än efter börsintroduktionen 2021.

Resultatmässigt som helhet har utvecklingen inte varit lika spikrak men börjar med detta kvartal gå år rätt håll. Sammanfattningen av de tre senaste åren är att bolaget tog stora förluster 2022, gjorde en obetydlig vinst 2023 och nu i avslutningen av 2024 har rekylerat tillbaka med vinster i paritet med nedskrivningarna under början av perioden. Fluktuationen mellan de tre senaste åren är mestadels i form av orealiserade värdeförändringar. Vad vi anser att vi har gjort rätt är att inte hamna i situationer där vi tvingats realisera dessa förluster när värdena stod på botten. Vi har kvar våra byggrätter och fastigheterna som vi har byggt och nu när värden börjar gå upp igen är detta en styrka relativt scenariot att ha förvandlat tillgångarna till valuta som har tappat stort i värde under resans gång. Mellan januari 2022 och september 2024 steg den generella prisnivån i Sverige med 18,25 % enligt konsumentprisindex från Statistikmyndigheten SCB. Det är mer än uppgången under de 13 år som passerade mellan januari 2009 och januari 2022. Är det något vi lärt oss historiskt så är det att under sådana här perioder hålla kvar vid goda reala tillgångar och invänta en stabilisering. Ändå har det från vissa håll i branschen talats om det motsatta det vill säga att det affärsmässigt sunda skulle vara att sälja i sådana lägen. Men att panikartat och till varje pris sälja ut tillgångar för att sänka belåningsgraden för att få balans i kassaflödet efter att valutan tappat värde och räntan gått upp snabbt förefaller gå emot hela idén med att affärsmodellen i att utveckla och äga långsiktigt realvärdesskyddade tillgångar. Kassaflödet är momentant och idén med en långsiktig tillgång är just att den skall vara resistent mot inflation och behålla eller öka sitt reala värde i det långa loppet – inte att den skall vara immun mot snabba fluktuationer i räntekostnad och valutans nominella värde.

Det senaste kvartalet har präglats av ett kraftigt ökat intresse för bostäder och bostadsutveckling i Stockholmsregionen. I våra diskussioner med internationella finansiella aktörer ser vi ett allt större intresse för att satsa i regionen. Även aktörer som representerar svenskt institutionellt kapital har under det gångna kvartalet återigen börjat göra förvärv till höga prisnivåer i förorter till Stockholm. Detta gäller dels färdiga nyproducerade hyresbostäder exemplifierat med Willhems förvärv i Vegastaden i Haninge men dels också byggrätter exemplifierat med ett förvärv av Alecta i Solna. 

Vi tror starkt på att det låga antalet byggstarter i kombination med intresset från kapitalmarknadsaktörer för bostäder i Stockholmsregionen förebådar prisuppgångar. För vissa typer av bostäder är det låga antalet byggstarter snudd på unikt i ett historiskt perspektiv. Under andra kvartalet 2024 startade byggnation av 78 småhus i hela Stockholms län enligt Statistikmyndigheten SCB. Det är den överlägset lägsta siffran under hela 2000-talet samtidigt som befolkningen i länet enligt samma källa ökat med drygt 34 %. Man får gå tillbaka till tredje kvartalet fastighetskraschåret 1993 för att hitta ett kvartal då det startades färre småhus (75 småhus). I övrigt kan man gå tillbaka till året då statistiken börjar 1975 utan att hitta ett kvartal med lägre byggande av småhus i länet. Det låga byggandet av småhus i Stockholm nu är heller inte knutet enbart till ett kvartal utan följer samma trend som det låga byggandet i övrigt men är extremt just för denna bostadstyp. För oss är inte det lägsta byggandet över en halvsekellång tidsserie en indikation på att man inte skall bygga nu utan det rakt motsatta. Riskaversionen är för stark och man underskattar uppsidan i att dra igång projekt nu när byggpriser ännu inte följt med inflationen i övrigt uppåt. Det är med detta resonemang i ryggen som Titania under hösten startade produktion av 117 småhus för företagets projekt i Kristineberg i Vallentuna. Som bostadsutvecklare ligger det i vårt DNA att ta kalkylerade risker för att få del av framtida värdeuppgångar och om inte situationen för det nu kan klassas som gynnsam så är det svårt att se när den skulle vara det.

Einar Janson, VD

Komplett delårsrapport för perioden januari-september 2024 bifogas och finns tillgänglig på: https://www.titania.se/sv/investerare/finansiella-rapporter-och-presentationer/