Titania

Kvartalet april–juni 2024
• Nettoomsättningen uppgick till 18 950 tkr (18 714)
• Hyresintäkterna var 18 050 tkr (8 608)
• Driftnettot blev 16 968 tkr (6 790)
• Resultat före skatt uppgick till 34 490 tkr (-35 063)
• Periodens resultat uppgick till 21 088 tkr (-37 639)
• Resultat per aktie före och efter utspädning var 0,29 kr (-0,53)

Perioden januari–juni 2024
• Nettoomsättningen uppgick till 36 661 tkr (32 069)
• Hyresintäkterna var 34 707 tkr (16 571)
• Driftnettot blev 28 490 tkr (13 464)
• Resultat före skatt uppgick till 42 515 tkr (-64 323)
• Periodens resultat uppgick till 17 089 tkr (-67 182)
• Resultat per aktie före och efter utspädning var 0,24 kr (-0,94)
• Totalt antal förvaltade lägenheter uppgick vid periodens slut
till 526 (278)

VD HAR ORDET
Under det gångna kvartalet har Titania nått två milstolpar inom projektutvecklingen. Vårt projekt i Hallunda gård, Botkyrka, med över 70 000 kvadratmeter bruttoyta planlagd mark har vunnit laga kraft och dessutom har Södertälje kommun tilldelat Titania markanvisningsavtal som ankarbyggherre för Fornhöjden, ett projekt med 1400 bostäder. Framgången är resultatet av många års arbete och ligger i linje med vår tro på det långsiktigt lönsamma i att bygga förtroendefulla relationer med Stockholmsregionens kommuner.

Titanias bostadsutveckling är inriktad på att utveckla detalj–planer i stil med den i Hallunda och Södertälje för att på det sättet skapa projekt som vi sedan själva bygger. Men varför skall vi som fastighetsbolag egentligen satsa på markanvisningar och att utveckla detaljplaner för kommuner kontra att bara köpa färdiga byggrätter?

Lite förenklat innebär en kommunal markanvisning att ett fastighetsutvecklingsbolag, byggherren, tilldelas rätten att tillsammans med kommunen utveckla bestämmelserna för byggande på en viss plats. Oftast äger kommunen hela eller delar av marken och när detaljplanen – en typ av lokal reglering avseende byggnadshöjder, utseende på husen med mera inom ett avgränsat område - har vunnit laga kraft får även byggherren förvärva marken och utföra byggnationen. Avtalen innebär ofta att byggherren står för kostnaden att utveckla detaljplanen vilket innebär en risk. I goda tider är markanvisningar ofta mycket eftertraktade och kommuner får in många anbud trots den planrisk som byggherren tar. I sämre tider kan det däremot förefalla meningslöst att ta denna risk eftersom helt färdiga laga-kraftvunna byggrätter kanske ändå säljs av ekonomiskt trängda utvecklare.

Vi har under de gångna dryga två åren av turbulens i fastighetsbranschen sett en del projekt komma ut på marknaden men inte tillnärmelsevis så stora volymer som befarades i början av krisen. Priserna på byggrätter har heller inte fallit så drastiskt som många förutspådde. Den troliga förklaringen till detta är just markanvisningssystemet i Sverige. Kommunerna som markägare har inte samma likviditetsbehov eller incitament som privata markägare vilka är de dominerande säljarna av byggbar mark i många andra länder.

En kommuns mål är oftast att projektet skall genomföras av den part som erhållit markanvisningen ursprungligen. Det beror på att parterna under det gemensamma detaljplanearbetet inte bara bestämt den geometriska formen på byggnaderna utan också oftast arbetat mot ett gemensamt mål om att tillföra lokalsamhället kvaliteter genom utvecklingen.
För oss är det en affärsmässig trygghet att arbeta med kommuner som part, särskilt i kärvare tider.

Speciellt nu ser vi värdet i att ha vårdat relationerna under lång tid. Förtroendet från kommunerna byggs upp genom konkreta prestationer. För vår del har vi flera gånger visat att vi, trots fluktuationer i konjunkturläge, har kapacitet att ta en vision hela vägen via detaljplaneskede, produktion av byggnaderna och sedan långsiktig förvaltning i linje med visionen.
Täby Boulevard är det senaste projektet vi slutförde som är ett exempel på detta. Vi erhöll ungefär halva kvarteret som vi till slut byggde via markanvisning från Täby kommun redan 2016. Då var marknaden för bostadsutveckling skållhet, priserna på
bostadsrätter rusade, tillgången på finansiering var god och kommunen erhöll mängder av anbud i tävlingen.
Delområdet som markanvisningstävlingen omfattade låg i ett attraktivt mikroläge inom Täby park vilket gjorde att den
arkitektoniska ambitionsnivån från kommunen var mycket hög och aktörer kom in med spektakulära förslag från välrenommerade arkitektbyråer. Förutom påkostad arkitektur ville även kommunen att projektet skulle skapa en attraktiv urban miljö genom att byggnadernas bottenplan främst skulle fyllas med restauranger vilket också ställde krav på att kontraktera rätt aktörer i förvaltningsskedet. Tillsammans med Titania erhöll fyra andra aktörer markanvisning för delområdet. Efter några år av detaljplanearbete svalnade dock marknaden, finansieringskostnader steg och ett flertal aktörer bedömde att de inte längre kunde hålla fast sitt anbudspris och den påkostade arkitektoniska nivån. Tills slut hade de övriga tre aktörerna hoppat av projektet och Titania var ensamt kvar. I det läget tog vi en förnyad diskussion med kommunen och visade hur vi kunde bygga hela det kvarter som vi tidigare bara erhållit markanvisning för hälften av. Det mynnade ut i ett helhetsförslag via Wingårdhs och vi erhöll även den andra halvan av kvarteret via direktanvisning till väsentligt lägre pris än den första. Det lägre priset i kombination med att vi tillämpade modulproduktion vilket gav kortare byggtid och innebar att vi behövde låsa kapital under kortare tid och därmed kunde parera de väsentligt högre finansieringskostnaderna gjorde att vi ändå fick ihop projektet ekonomiskt. Vi producerade byggnaden på bara femton månader, fick snabbt alla lägenheteruthyrda och har dessutom hyrt ut bottenplanslokalerna till tre bra restaurangaktörer. Om man åker dit och betraktar byggnaden idag och jämför med de digitalt renderade illustrationsbilderna så ser man knappt någon skillnad. Visionen har förverkligats trots farthinder och utmaningar på vägen. Det är med sådana här konkreta exempel som tilliten från kommunerna med oss som aktör har byggts upp. När vi idag har diskussioner med kommunerna om förverkligandet av visioner tas våra synpunkter på allvar i och med att vi kan vi peka på det vi gjort tidigare även i utmanande tider. Titania kan till exempel idag föra transparenta diskussioner med kommunerna om optimala planer för tillträde och betalningstidpunkt av marken baserat på rådande finansieringsförhållanden. Med de höga finansieringskostnaderna idag är det värt mycket att kunna tillträda och betala för mark i portionerade delområden och det kan kommunerna acceptera för aktörer som har arbetat upp ett förtroende baserat på långsiktighet. Vi har visat att vi finns där, från vision till detaljplaner och färdiga hus. Med kunnande, realism och långsiktighet. De känner oss och vet att vi är en pålitlig och långsiktig samarbetspartner.

Arbetet med detaljplanen för Hallunda gård tillsammans med Botkyrka kommun initierades 2015. Projektet är både ett av de
mest attraktiva och samtidigt den mest utmanande detaljplanen som vi har arbetat med. Platsen där bebyggelsen ligger, runt en befintlig herrgård, är naturskön och högattraktiv för bostadsbebyggelse.

Men Hallunda gård ligger också inom ett riksintresseområde med höga kulturvärden. Vad det innebär är att risken för motstånd mot byggnationen är stort och ställer höga krav på många undersökningar, varsam hantering av lokalopinion och
framförallt att byggherre och kommun hela tiden samarbetar och har förtroende för varandra. Detaljplanen överklagades
hela vägen upp till sista instansen, mark- och miljööverdomstolen, som avslog överklagan och planen vann laga kraft. Att till slut gå i mål med en så stor och komplex detaljplan berodde till stor del på det förtroende som byggts upp mellan oss och kommunen.

Det förtroende vi som byggaktör utvecklar hos kommunerna ger också ringar på vattnet och flera av de nya markanvisningarna vi har erhållit har varit så kallade direktanvisningar. En direktanvisning innebär att kommunen inte tillämpar ett tävlingsförfarande utan tilldelar en byggaktör en markanvisning baserat på tidigare genomförda projekt, referenser och förtroende. Direktanvisningen vi erhöll under det gångna kvartalet från Södertälje kommun hade dessutom Titania i en ankarbyggherreroll vilken innebär att vi får förmånen att inta en viss ledningsroll relativt andra byggaktörer speciellt initialt.

De gångna två årens tuffa situation för bostadsutvecklare, speciellt finansieringsmässigt, har stärkt vår tro på att markanvisningar med kommuner som parter är rätt väg att gå. I kärva tider är kommunerna både en god affärspart i de befintliga projekten och dessutom ges då möjligheter att få mycket fördelaktiga avtal på plats för aktörer likt Titania, som har
satsat på att bygga upp ett förtroendekapital. Vi ser framemot att börja bygga projekten i Hallunda och Södertälje. Tillsammans omfattar de över 2 000 bostäder och vi är övertygade om att projektens utformning kommer att påverka lokalsamhället i positiv riktning. För Titania sammanfaller attraktivitetshöjning av en plats med värdeökning och det är i dessa, relativt outvecklade områden där vi bedömer att det finns störst potential för värdeutveckling och god lönsamhet för oss.

Einar Janson, VD

Komplett delårsrapport för perioden januari-juni 2024 bifogas och finns tillgänglig på: https://www.titania.se/sv/investerare/finansiella-rapporter-och-presentationer/