Titania

Kvartalet januari–mars 2024
• Nettoomsättningen uppgick till 17 710 tkr (13 356)
• Hyresintäkterna var 16 656 tkr (7 963)
• Driftnettot blev 11 522 tkr (6 767)
• Resultat före skatt uppgick till 8 025 tkr (-29 260)
• Periodens resultat uppgick till -3 998 tkr (-29 543)
• Resultat per aktie före och efter utspädning var -0,06 kr (-0,41)
• Totalt antal förvaltade lägenheter uppgick vid periodens slut till 526 (278)

VD HAR ORDET

Det första kvartalet 2024 har inletts med samma låga nivå på antal byggstarter för bostäder som 2023. Fallet i antal byggstarter som inleddes i början av 2022 är det kraftigaste sedan 90-talskrisen. Det är nu uppenbart att nedgången inte bara utgör ett kort hack i kurvan utan snarare är en kris som löper över flera år och kommit att få återverkningar med ökat underutbud under lång tid framöver. För branschen och städernas utveckling är detta skadligt men för Titania har det öppnat upp möjligheter. Vi ser optimistiskt både på framtida hyresutveckling och priser på ägt boende i vår region och fortsätter därför att starta så många projekt som de finansiella förutsättningarna tillåter.

När skall man som bostadsutvecklare starta projekt?
Från det att man som bostadsutvecklare påbörjar markarbeten tar ett genomsnittligt flerbostadshusprojekt ungefär två år att producera. Det innebär att en stor del av bostadsutveckling handlar om spekulation avseende framtida behov och betalningsförmåga. Processen skiljer sig från utveckling av fastigheter för, till exempel, kontor eller logistik. För denna typ av
fastigheter kan utvecklaren ofta på förhand teckna långsiktiga avtal med finansiellt starka kommersiella hyresgäster redan
innan byggstart och på så sätt kunnat låsa förutsättningarna för hela affären. Med dessa förutsättningar kan utvecklaren också säkra finansiering för affären.
Inom bostadsutveckling har, periodvis, en upplevelse om att förutsättningarna kan låsas på samma sätt uppstått genom att köpare tecknat olika typer av förhandsavtal för att köpa bostadsrätter och annat ägt boende. Med en viss andel av bostäderna inom ett projekt sålda på detta sätt har bostadsutvecklare kunnat säkra finansiering av projektet innan
byggstart. Finansieringsmodellen var det vanliga sättet att låna till bostadsprojekt i storstäderna under en stor del av 2010-talet och var det som drev på byggandet och möjliggjorde prestigeprojekt av en typ som inte varit genomförbara i Sverige
tidigare. Modellen fungerade bra tills priserna på bostadsrätter slutade stiga och svagheten blev uppenbar med prisstagnation på bostadsrätter som startade sommaren 2017. Attraktiviteten för köparna att gå in tidigt i projekt fanns bara så länge det bedömdes som sannolikt att prisuppgångar skulle innebära en vinst när tillträdesdagen väl infann sig. Säkerheten i avtal tecknade med privatpersoner visade vara osäkra vid prisnedgångar. Dels visade sig vissa avtal inte vara i juridisk mening bindande och dels visade sig möjligheten att faktiskt tvinga fram ett tillträde från en privatperson när värdet på en bostad har gått ner flera hundratusen kronor relativt det pris köparen tecknat sig för vara lågt oavsett om avtalet var bindande eller ej. Marknaden för att sälja bostadsrättsrättprojekt på ritning i storstäder dog nästan helt efter 2017. Projekt som tidigare sett ut som vinstprojekt var det inte längre när köpare inte kunde tillträda på de avtalade nivåerna.
Som tur var, för byggandet som helhet, ersattes de drivande faktorerna i att kunna bygga relativt snabbt med drastiskt fallande marknadsvärdesavkastningskrav på hyresrätter. Lågräntepolitik och likviditetstillskott från världens centralbanker under perioden fram till början av 2022 gjorde att säkra kassaflöden från hyresrätter attraktiva även till mycket låga avkastningskrav. Resultatet blev att bostadshyresfastigheten blev mycket högt värderade även med relativt svaga kassaflöden. Byggnationer av hyresrätter över hela Sverige startades för att de kunde finansieras med en kalkyl som byggde på ett antagande om ett framtida lågt avkastningskrav som bestämde slutvärdet.
Men med räntehöjningarna med start under 2022 höjdes även marknadens avkastningskrav och projekt som tidigare såg lönsamma ut gjorde det inte längre och antalet byggstarter föll drastiskt.

För byggande av bostäder det senaste decenniet ser vi alltså att det egentligen aldrig har varit säkert eller förutsägbart att
bygga bostäder inriktade på värdet av en bostad av en viss upplåtelseform. Det ena är till stor del beroende av hur mycket
och hur billigt privatpersoner kan låna pengar och det andra i stor utsträckning av hur mycket och hur billigt aktörer som köper hyresbestånd kan låna pengar. Förutsättningarna för båda dessa har vi sett kan ändras snabbt och inom projekttiden på två år kan ett vinstprojekt förvandlas till ett förlustprojekt. Vad vi däremot ser som relativt förutsägbart är utbud och efterfrågan på bostäder utryckt i betalningsvilja per månad. För detta finns i Stockholmsregionen en kraftig obruten trend uppåt oavsett när man tittar under de senaste decennierna. De senaste två åren är den än mer kraftig. Orsaken till att vi har sett relativt låga fall i priser på bostadsrätter, tvärtemot vad vissa prognosmakare förutspådde, är att de högre låneräntorna har parerats med att bostadsrättsinnehavarnas betalningsvilja per månad har gått upp. Detta är också tydligt för hyresrätter där hyrorna har höjts mer än under tidigare år utan vakanskonsekvens.
Vår slutsats av detta är, som tidigare, att prissättningen på marknaden i en tillväxtregion som Stockholm är utbudsberoende mer än efterfrågeberoende. Priset per månad för boende har ökat kraftigt de senaste två åren utan att vi ser någon avmattning i efterfrågan. Bostäder har visat sig ha den prissättningskraft som tidigare gjort dem så attraktiva för långsiktiga investerare. Den risk man som bostadsutvecklare tar handlar då mindre om efterfrågeanalys och mer om att prognosticera framtida utbud och hantera likviditet.
Vårt svar på frågan när man som bostadsutvecklare skall starta bostadsprojekt i tillväxtorter är därför att göra det yttersta för att byggstarta när det prognosticerade framtida utbudet är lågt. Detta innebär att gå mot strömmen och innebär vissa utmaningar men vår övertygelse är att det lönar sig och är värt risken.

Vad är prognosen för det framtida utbudet av bostäder i Stockholmsregionen?
Det har sedan mitten av 2010-talet talats om bostadsbrist i hela Sverige vilket har gett en uppfattning att bristen någorlunda är jämnt fördelad över landet. Men bostadsbristen utanför storstadsregioner under 2010-talet hänger till större delen ihop med kraftiga flyktingströmmar under dessa år och utgör inte någon organisk tillväxt av dessa orter. De flesta mindre orter i Sverige har tvärtom en långsiktigt negativ befolkningsutveckling sedan 1970-talet. Det scenario vi i allt större utsträckning också ser är att de flyktingar som kom som nyanlända till mindre orter flyttar vidare till storstadsregioner efter några år i det nya landet.
I Boverkets senaste prognosrapport fram till 2030 framgår att behovet av nyproduktion av bostäder i riket som helhet ligger på 67 000 bostäder per år. Sverige låg strax över denna nivå för byggstarter år 2021 för att sedan falla till 27 000 år 2023 och prognosticerat under 19 500 för år 2024.
Detta låter onekligen som alarmerande siffror för bostadsförsörjningen inom landet men den framstår som än mer extrem om man bryter ner siffrorna till regionerna där byggande faktiskt behövs. Det framgår av Boverkets rapporter de senaste åren att 45 procent av hela rikets behov av bostäder är inom Stockholms län. Men tittar man på byggstarter per region så skedde bara 28 procent inom Stockholms län av antalet totalt sett även för rekordåret 2021. Detta innebär att till och med
när Boverket anger att byggandet i Sverige ligger i nivå med totalbehovet så har det egentligen byggts alldeles för lite i Stockholms län och, följaktligen, byggts för mycket på andra håll.
Det finns många skäl till att det ser ut så här. Orsaken är bland annat det felutformade investeringsstödet som har lett till att det varit fördelaktigt att bygga där det behövs som minst och följaktligen inte byggts där det behövs som mest. En annan orsak är att de extremt låga räntenivåerna har gjort projekt lönsamma även på orter där betalningsförmåga för hyror är låg
och kassaflöden svaga.
Baserat på tillgängliga data har vi ända sedan 1990-talet, inom Stockholms län, konsekvent legat under behov av antalet nyproducerade bostäder även under år när behovet i riket som helhet uppnåddes. För varje år som behovet inte uppfylls adderas alltså ett successivt ökande underskott.
Effekten av detta ser vi även nu med mycket hög efterfrågan på nyproducerade hyresrätter i andras och vårt eget bestånd i regionen. Bostäderna hyrs ut på höga nivåer och speglar en kraftigt ökad betalningsvilja per månad. Detta syns också på
bostadsrättsmarknaden där betalningsviljan per månad har ökat kraftigt vilket har parerat prisnedgångar även om räntan
har gått upp. Den implicita betalningsviljan per månad, räknat i utgift för låneräntor och avgifter till bostadsrättsförening, för
de bostadsrättsköp som görs idag är i många fall flera hundra procent över månadskostnaden för samma faciliteter under
lågränteperioden.
De två senaste årens extremt låga byggande (antalet byggstarter ligger på ca 23 procent av behovet) kommer att öka underutbudet än mer drastiskt till 2025 och 2026. Vår analys är att detta kommer att pressa upp betalningsviljan per månad än mer och vi tror därför att det är rätt tid att starta projekt nu.

Hur skall man finansiera projekten om man startar när få andra gör det?
Under stor del av 2010-talet och början av 2020-talet var det lätt att finansiera bostadsutvecklingsprojekt via lån från svenska storbanker på hög andel av produktionskostnad. Först bostadsrättsaffären (fram till 2017) och sedan hyresrättsprojekten med antagna prognosticerade framtida avkastningskravsnivåer finansierades generellt med byggnadskreditiv på 70 procent av kostnaden. Så är det inte längre. Bankerna är mer osäkra på framtida avkastningskravnivåer och erbjuder byggnadskreditiv på så låg andel av produktionskostnaden att behovet av eget kapital blir så stort att andra lösningar är nödvändiga. Detta är orsaken till att så få projekt startar idag. För oss som snarare tror på att det idag är rätt tid att starta projekt nu måste vi därför vara flexibla och hitta andra lösningar vilket vi i allt större utsträckning gör. Vad som blivit tydligt under det senaste halvåret är att det finns många finansiella aktörer som inte längre har en pessimistisk bild av utveckling för fastighetsbranschen speciellt avseende bostäder i storstadsregioner i Sverige. Dessa aktörer gör, precis som vi, analysen att det nu snarare är rätt tid att starta projekt. Skillnaden mot svenska storbanker är att dessa aktörer vill ha bättre betalt för att låna ut pengar. För vår del gör vi bedömningen att det är värt att ta merkostnaden för finansiering på detta sätt och kunna starta nu när vi ser de prognosmässiga förutsättningarna som optimala snarare än att vänta. Väntar vi tills även storbanker anser att faran är över så kommer vi att starta när alla andra startar sina projekt med följden att förutsättningar för att handla upp entreprenader konkurrenskraftigt blir lägre och att utbudet vid färdigställande kommer att vara högre. Det är dessutom inte säkert att vi inom överskådlig tid går tillbaka till en situation där svenska storbanker finansierar byggproduktion till hög andel av kostnad och låga räntemarginaler. Internationellt sett finansieras fastighetsutveckling till större del av den typen av dyrare riskvilligt kapital som vi planerar att arbeta mer med nu.

Vilka parametrar skall man som bostadsutvecklare låsa och vilka skall man inte?
Vissa typer av investerare ser det som en styrka att utvecklare har ett fixerat scenario för sin bostadsproduktion där det på förhand är bestämt vilken slutkunden är, vilken upplåtelseform man skall ha och hur affären ser ut. Att ha flera öppna scenarier har setts som en svaghet. Men tittar man på den beskrivna historiken de senaste tio åren så har sådana låsningar snarare varit en riskfaktor. I slutet av 10-talet gick bostadsrättsutvecklare som var beroende av att kunna sälja sin produkt på
en premium-marknad snabbt omkull när produkten inte gick att konvertera med lönsamhet till hyresrätter. Under eran då
hyresrättsutveckling var extra hett har hyresrättsutvecklare, som fokuserat på att utveckla produkter med låga hyror och låg
omflyttning, avsedda för institutionella investerare att köpa till låga avkastningskrav, sett möjligheterna att sälja, försvinna och de står kvar med en fastighet med svaga kassaflöden.
Vår uppfattning är att man skall låsa så få parametrar i projekten som möjligt. Däremot skall man ha kalkyler för olika scenarier. Ju fler scenarier som ger lönsamhet desto mindre risk och desto större anledning att starta projektet. Förenklat finns tre scenarier för lönsamhet i våra bostadsutvecklingsprojekt:

1. Långsiktig kassaflödesmaximering: Projektet byggs som hyresrätter med avsikt att behålla i egen förvaltning. Vi maximerar hyror och accepterar en något högre omflyttning och teoretisk vakansrisk. Ett slutplaceringslån tas ut med
kassaflödet som säkerhet. Slutplaceringslånet ger möjlighet att återbetala byggkreditiv och realisera en del av projektvinsten. Huruvida vi sedan är en evighetsförvaltare eller bara en långsiktig förvaltare får framtiden utvisa. Det troliga är dock att om fastighetens marknadsvärdesavkastningskrav sjunker alltför lågt så blir det läge för oss att sälja och investera vinsten i projektutveckling där vi har bättre avkastning på vårt kapital.

2. Slutvärdesrealisering hyresrätt: Projektet säljs till extern part vilket oftast förutsätter en något lägre hyressättning för att
köparparter skall känna sig säkra på att inte ha hög omflyttning och mycket låg vakansrisk.

3. Slutvärdesrealisering bostadsrätt eller äganderätt: Projektet säljs via en av oss skapad bostadsrättsförening eller till enskilda privatpersoner direkt.

Vårt grundscenario är alternativ 1 som är kopplat till den månatliga betalningsviljan som vi anser vara den mest prognosmässigt säkra parametern i affären. Men ju fler scenarier projektet är lönsamt enligt desto bättre. Våra bostäder skall
alltid byggas i så hög standard så de också kan säljas som bostadsrätter. Merkostnaden mot traditionell hyresrättsstandard
är ändå inte så stor och hyresgäster som flyttar in i nyproduktion med hög hyra har rätt kräva lika hög standard som en bostadsrätt.

Sammanfattning
En långvarig period av historiskt låg nivå på antal byggstarter gör att vi bedömer att tiden är rätt att starta projekt nu för att ha en färdig produkt på marknaden när underutbudet är som störst. Förutom de två projekt som vi startade i december 2023 har vi nu också börjat producera radhus till våra projekt i vår fabrik i Kungsör. Uthyrningen i våra nyproducerade projekt i Stockholmsregionen går fortsatt mycket bra. Vi har ökat vårt driftnetto kraftigt relativt tidigare kvartal vilket än en gång bekräftat efterfrågan och betalningsförmågan som råder för bostäder i regionen. Kassaflödena från hyresrätter i vårt bestånd kommer successivt att öka men det kommer att dröja innan de i sig är huvuddelen i vår affär. Grunden i vår affär är fortfarande projektutveckling och värdeutvecklingen även framåt kommer att genereras av projektvinster och inte av hyreskassaflöden. Projektvinsterna kommer relativt ojämnt och är kopplade till projektavslut. Att betalningsförmågan per månad finns då projekten är färdigställda tror vi med sannolikhet gränsande till visshet. Det vi adderar med vår flexibilitet kring är hur vi kan slutrealisera värdeuppbyggnad på ett optimalt sätt beroende på hur situationen ser ut framöver. Vi ser med spänning fram emot vad projekten vi startat nu kan generera i mervärde under 2025 och 2026.

Einar Janson
VD och grundare

Komplett delårsrapport för perioden januari-mars 2024 bifogas och finns tillgänglig på: https://www.titania.se/sv/investerare/finansiella-rapporter-och-presentationer/