Titania

VD HAR ORDET
Med 2023 till ända kan vi konstatera att prognoserna om drastiskt minskat antal byggstarter för bostäder infriades med råge. Under förra året sattes spaden i backen för färre bostadsprojekt i Sverige än på ett decennium och den utbredda pessimismen för utsikterna för bostadsbyggande är djup. Titania avslutade, trots detta, fjolåret med att byggstarta två projekt med totalt 280 lägenheter och ser positivt på framtiden.

Varför startar Titania projekt när så få andra aktörer gör det?
Vi startar projekt med stöd av samma långsiktiga analys som guidat våra beslut sedan vi startade med bostadsutveckling i Stockholmsregionen. Analysen går ut på att det här, beroende av en mängd faktorer, råder ett ökande underutbud på måste-ha-produkten bostad. Samtidigt är Stockholm en av de ekonomiskt starkaste storstadsregionerna i västvärlden och prognoserna för tillväxt är goda. Produkten tar i snitt två år att producera och ges tillfälle att starta produktion av denna produkt till en rimlig lönsamhet med dagens prissättning så föredrar vi att ta risken att göra det nu snarare än senare. Så länge underutbudet ökar kommer prisökningen på produkten bostad, allt annat lika, överträffa den inflationsdrivna prisökningen. Den starka efterfrågan har under det fjärde kvartalet bekräftats med färdigställandet av Titanias 226 lägenheter i projektet Täby Boulevard. Trots höga hyresnivåer har efterfrågan varit mycket stor. Uthyrningen under slutet av 2023 gjordes också i en marknad där osedvanligt högt antal bostäder färdigställdes. Detta till följd av en topp i antal byggstarter under 2021.
Den starka efterfrågan är resultatet av att det har byggts för lite bostäder i Stockholm under flera decennier och nu, när få andra byggstartar, kommer denna effekt att förstärkas ytterligare. Vi tror därför att prissättningen på bostäderna i projekten vi startar nu kommer att slå vår egen initialkalkyl, även i reala termer, när de till slut når marknaden om två år. Med prissättningen avser vi här inte priset per kvadratmeter för en bostadsrätt utan priset per månad som en köpare kan och är villig att betala för en viss bostadsfunktion. I Titanias projekt finns sedan en flexibilitet i att realisera värdet som ligger i denna prissättning antingen genom att behålla som hyresrätter eller sälja som bostadsrätter beroende på vilken av upplåtelseformerna som vid tidpunkten ger mest värde.

Vad är priset för en bostad i Stockholmsregionen?
För oss är betalningsvilja per månad det relevanta måttet för att avgöra om efterfrågan på nyproducerat boende går upp eller ner. Detta eftersom månadskostnaden är den avgörande faktorn både för hyresgäster och för majoriteten av de som köper sitt boende i Stockholmsregionen. Merparten köper sitt boende med relativt liten andel insats som eget kapital och inkomsterna man har är från förvärvsarbete som betalas ut månadsvis. De två projekt Titania startade i fjärde kvartalet har mestadels små lägenheter och beslutet att byggstarta byggde på erfarenhet av hyresnivåer i redan genomförda projekt. Titania har aktuell data från det gångna året genom vår egen uthyrning av hundratals mindre lägenheter i områden med så olika karaktär som Botkyrka, Vallentuna och Täby. Med stöd av denna data samt bostadsmarknadens utveckling i övrigt har vi gjort bedömningen att priset som en köpare är villig att betala för en-rumsbostad med nyproduktionsstandard i spårvägstrafiknära läge inom en 25 km-radie från Stockholms city idag är 10 000 kr per månad eller mer. I utkanten av området ligger betalningsförmågan precis på beloppet, ju närmare centrala Stockholm allt mer.
Att betalningsviljan för att hyra en-rumsbostad är 10 000 kr per månad i Botkyrka långt ut på tunnelbanelinjen kan vara förvånande men det motsvaras fullt ut av kostnaden för att äga en bostadsrätt i samma område. Uthyrningen som vi har erfarenhet av är i vårt projekt på Tingstorget i Alby i Botkyrka. Snittpriset per kvadratmeter för sålda små lägenheter under 2023-2024 i området ligger på drygt 39 000 kr och affärer har gjorts på dessa nivåer under hela perioden. Med dagens räntekostnad, månatlig amortering samt avgift till bostadsföreningen landar månadskostnaden för den typiska en-rumsbostaden på 10 000 kr även där. Kvadratmeterpriserna på dessa små lägenheter har bara sjunkit marginellt sedan räntorna började höjas i början av 2022. Månadskostnaden för att äga som följd av räntehöjningar har däremot ökat med mellan 30-40 %.
Ovanstående indikerar en betalningsvilja som, definierat som utgift per månad, har gått upp kraftigt både för hyresrätter och bostadsrätter under de gångna två åren då ränteläget varit högre. Man kan argumentera för att uppgången skett för att ränteuppgångar har tvingat upp kostnaderna men poängen är väl just den – höjda räntor har visat att den verkliga betalningsviljan för bostadsfunktionen är högre än vad lågräntemiljöns priser indikerade. Betalningsviljan per månad skall här förstås som den hyresnivå där man idag kan upprätthålla långsiktig nollvakans. Betalningsviljan skall givetvis inte heller förstås som att alla inom en region har råd att betala denna kostnad. Alla bilägare köper inte helt nya bilar heller.

Vad är kostnaden för att producera och förvalta en bostad i Stockholmsregionen?
Mycket förenklat så kan vi idag producera små lägenheter enligt exemplet ovan i de yttre delarna av 25 km-radien för 1,5-1,9 miljoner kr per bostad inklusive alla kostnader, även för markförvärv och finansiering. Bostaden kostar oss som fastighetsägare ungefär 1 000 kr i månaden i drift och underhåll. Kvar blir ett överskott på 9 000 kr i månaden d v s 108 000 kr per år. Vid en löpande förvaltning av en fastighet ger överskottet från uthyrningen dividerat med produktionskostnaden en avkastning på mellan 5,5 % och 7 %. Våra projekt ligger vid spårbunden trafik i Stockholmsregionen och givet den låga risken för vakanser och den möjliga uppsidan i att hyrorna hamnar ännu högre när projektet väl är klart så gör vi, även idag med utmanande villkor för finansiering, allt vi kan för att starta projekt som faller inom dessa avkastningsparametrar. De projekt vi startade i fjärde kvartalet i Vallentuna och Rågsved innehåller båda små lägenheter med en utslagen snittstorlek per lägenhet på 38 kvadratmeter.

Varför gör inte Titania redan nu stora vinster om affärsidén fungerar så bra?
Eftersom tyngdpunkten i vår verksamhet är projektutveckling har de kassaflöden från hyror som beskrevs ovan fortfarande en relativt liten påverkan på vår slutvinst. Men successivt efter hand att vi bygger upp vårt bostadsbestånd kommer den få allt större genomslag. Den del som påverkar vår vinst mest är värderingar på fastigheter och då speciellt för de fastigheter där byggnation pågår eller precis har avslutats. I detta kvartalsbokslut har vi tagit in externa värderingar.
Avkastningskravsnivåerna i värderingarna har generellt höjts vilket allt annat lika har gett ytterligare nedskrivningar relativt tidigare värderingar under året. Till viss del har avkastningskravsökningar parerats med större hyreshöjningar än förväntat och prognosen för framtida hyreshöjningar under de kommande åren ser god ut. Avkastningskraven i värderingarna på våra tre största bostadsfastigheter i Täby, Botkyrka och Vallentuna, alla belägna i anslutning till spårbunden trafik, ligger på mellan 4,30 % och 4,85 %. Hur avkastningskravsnivåer utvecklar sig framöver kan man bara gissa men tittar man på avkastningskravsnivåer i Stockholmsregionen utanför innerstaden så långt tillbaka vi har data (2005) så ligger det oviktade avkastningskravssnittet på ca 3,5 %. Vi har i kontakt med värderare som sitter med data om försäljningar och de har hittills inte hittat någon verifierad information om någon nyproducerad renodlad bostadsfastighet i spårtrafiknära läge i Stockholmsregionen som sålts för ett avkastningskrav på över 4,40 % under de senaste två åren med högre räntor. Förväntningarna att avkastningskrav skulle höjas med samma antal punkter som räntan höjdes och att bostadsfastigheter även i Stockholm därmed skulle reas ut har till stor del kommit på skam. Men avkastningskrav är också kopplade till makrofaktorer på global nivå och prognoser för framtiden är osäkra.
Värdeökningar som följd av hyreshöjningar känns däremot något enklare att sätta prognoser för än avkastningskraven. Med stöd i resonemangen ovan tror vi på hyresökningar, även i reala termer, som följt av ökat underutbud under de kommande åren och värdeökningar som följd av detta.
Underutbud av bostäder skall här förstås som totalt behov av bostäder och det totala antalet tillgängliga bostäder enligt till exempel Boverkets definition. Ibland får man höra att det råder överutbud på bostäder med anledning av att många bostadsrätter ligger ute till försäljning. Men i den totala ekvationen anger detta oftast inte att säljarna avser lämna regionen. Snarare anger det att många vill sälja för att köpa något annat i regionen och att säljare och köpare periodvis inte kan mötas prismässigt.

Sammanfattning
Uthyrningen i våra nyproducerade projekt i Täby och Vallentuna under det gångna kvartalet har gått mycket bra och har än en gång bekräftat vilken stor efterfrågan och betalningsförmåga som råder för bostäder i regionen. Medan det på andra orter i Sverige börjar bli svårt att hitta hyresgäster som har betalningsförmågan för nyproducerade bostäder ser vi ännu inga av dessa problem i Stockholm. Med ledning av det har vi trott på att starta två nya projekt. Vi tror framöver på en comeback för bostäder i Stockholm som attraktivt tillgångsslag för alla olika typer av investerare och att detta parat med hyresökningar kommer att ge värdeuppgångar på sikt. Bostäder är speciella i det att utbudet i storstadsregioner bromsas av medborgarmotstånd och trögheten i detaljplaneprocessen i större utsträckning än i mindre bebyggda områden. För andra fastighetsslag och utanför storstadsregionerna är det aldrig lika långt mellan att behov uppstår och fastighetsutvecklare på marknaden ser till att fylla behovet. Finns det för lite logistik eller padelhallar för rådande efterfrågan är det enbart fråga om en kortare eftersläpning tills underutbudet byggs ikapp. Det finns få NIMBY-faktorer (Not In My Back Yard) som förhindrar logistikanläggningar vid motorvägskorsningar eller padelhallar i industriområden. För bostäder i Stockholm är det inte så. Underutbudet av bostäder har varit konstant accelererande i Stockholm under 30 år och det är därför vi sätter spaden i backen så fort vi har möjlighet att bygga dem.

Einar Janson
VD

Komplett bokslutskommuniké för 2023 bifogas och finns tillgänglig på: https://www.titania.se/sv/investerare/finansiella-rapporter-och-presentationer/