Handelsbanken

Fastighetssektorn befinner sig i ett läge som kännetecknas av både möjligheter och fortsatta utmaningar. Finansieringskostnader har kommit ner, hushållens köpkraft stärks nu och omfattande offentliga investeringar ger draghjälp. Samtidigt utmanas fastighetsbolagens intjäning av höga vakanser och hyresgästers krav på flexibla och moderna lokaler. Nya krav på fastigheters energiprestanda är på ingång, liksom flera regelverksförändringar från regeringen som påverkar förutsättningarna för investeringar i sektorn.

EU-krav ökar renoveringstakten

Det är ett ökat tryck på renoveringsbehov gällande energieffektiviseringar i fastighetsbeståndet, både för lokaler och bostäder. Nya EU-krav på förbättrad energiprestanda (EPBD) ökar dess relevans för en byggnads attraktivitet och värde, inte minst för lokalbyggnader som möter hårdare krav. ”Energieffektivisering kan ofta vara en lönsam åtgärd, men vi ser utmaningar för mindre fastighetsägare och fastigheter i glesbygd där man ofta kan ha sämre tillgång till finansiering”, säger hållbarhetsanalytiker Josefin Johansson.

Allt fler tomma kontor i storstäderna

Trots ljusare utsikter i fastighetssektorn har aktiemarknaden varit avvaktande, särskilt inom kontorssegmentet där vakanserna fortsatt att öka i storstäderna.

”Det är framförallt i Stockholm och Göteborg som kontorsvakanserna ser ut att fortsätta öka och kombinationen av struktur och konjunktur pekar på att en vändning ligger längre fram i tiden”, säger Christina Nyman.

Kontorssysselsättningen är främst kopplad till tjänsteföretagen, bland vilka anställningsplanerna i de flesta regioner har varit pessimistiska under året, men läget förbättras steg för steg.

På senare tid har även logistiksektorn börjat få problem med ökande vakanser, efter en period av omfattande nyproduktion. Dock är utvecklingen geografiskt väldigt ojämn där vissa marknader har mycket stora överskott medan andra är i klart bättre balans.

Bostadspriserna upp 6 procent 2026

Bostadspriserna väntas stiga med omkring 6 procent under loppet av nästa år, enligt bankens prognos. Det beror på stigande inkomster, lägre räntor och antagna effekter av regeringens planerade förändringar av bolånetak och amorteringskrav. Samtidigt pressar höga bygg- och driftskostnader hyror och avgifter uppåt – inte minst för hyresfastigheter och bostadsrättsföreningar med fjärrvärme. Omkring 90 procent av bostadsrättsföreningar har fjärrvärme och möter snabbt stigande energikostnader. Bostadsbyggandet vänder svagt upp men dämpas av långsammare befolkningstillväxt.

Stabila ränteutsikter bakom ökad optimism

Kreditspreadarna är låga och fastighetsbolagen har god tillgång till finansiering. Riksbanken har sänkt klart och bankens ekonomer räknar med att det dröjer till 2027 innan vi ser en räntehöjning från Riksbanken.

”Ränteutsikterna har stabiliserats, vilket gynnar både hushåll och fastighetsbolag”, säger Christina Nyman.

I Handelsbankens Fastighetsrapport konstateras att såväl hushåll som fastighetsbolag väljer ovanligt kort räntebindning, trots de gångna årens plötsligt stigande räntor.  

”Även om rörliga räntor ligger lägre nu så väntas både rörliga och bundna räntor stiga framöver så i det perspektivet kan en längre räntebindning vara en bra försäkring”, säger Christina Nyman.

Kreditmarknaden mer positiv än aktiemarknaden

Att många fastighetsbolag kortat sin räntebindning kan förklaras både av att de vill hålla nere sina finansieringskostnader på kort sikt och ibland för att möta krav från kreditvärderingsinstituten.  

Kreditmarknaden är betydligt mer positiv till fastighetssektorn än aktiemarknaden. Med inflationskrisen bakom oss har volatiliteten i räntor kommit ner och det gör att Handelsbankens aktieanalytiker ändå ser tecken på att aktiemarknaden börjar skifta ton efter Q3-rapporterna och bedömer att det finns potential för vinsttillväxt i fastighetssektorn.

Sammanfattning av Handelsbankens fastighetsrapport

• Konjunkturåterhämtningen inleds och efterfrågan på bostäder stärks gradvis, med stöd av ny politik
• Ljusnande utsikter för bostadsägare, men stigande driftskostnader driver upp hyror i flerbostadshus
• Dämpade byggutsikter mildras av utbyggnaden av kraftnät, VA-system, försvar och infrastruktur
• Försiktig uppgång i priser på kommersiella fastigheter, trots fortsatt uppgång i vakanser
• Nya krav ökar trycket på energieffektivisering vilket kan öka fastigheters attraktivitet och värde
• Vakanser oroar, men gradvis lättnad för kontors- och butikslokaler när konjunkturen vänder
• Positiv ton på kreditmarknaden, men mer oroliga aktieinvesterare. Vi ser dock potential för stigande aktiepriser

För ytterligare information kontakta:
Christina Nyman, chefsekonom, +46 70 778 77 65
Handelsbankens presstjänst, +46 8 701 80 18

För mer information om Handelsbanken hänvisas till: www.handelsbanken.se
För mer information om gällande reservationer hänvisas till: Handelsbanken Research
För fastighetsrapporten i sin helhet: www.handelsbanken.se/sv/foretag/placera/fastighetsrapporten och Handelsbanken Research